今年的房地产，完全是在“地雷区”行走。

　　时不时“来一发”，让人胆战心惊。

　　更可怕的是，一个房企倒下了，会拖拽出一大堆的烂尾盘。

　　比如恒大悦府、恒大翡翠湾、恒大中央公园、蓝光雍锦半岛、公元大第……

　　都在等着“白衣骑士”救赎。

　　城门失火，殃及池鱼。

　　买房人何其无辜。那都是积攒多年的血汗钱，就这么打水漂了?

　　当然不行!

　　高层的“拆雷”行动，已经开始了。

　　01

　　近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

　　——鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

　　字里行间，不难看出：

　　1)救项目，不救企业。

　　《通知》里白纸黑字写的是出险房企的优质项目，定语是“项目”。

　　也就是说，央行要救的是“项目”，并非房企。

　　归根结底三个字——保交楼。

　　房企可以倒，但房子必须交!这是关乎民生、社会稳定的大事。

　　不能让群众利益受损失。

　　2)并购成了暴雷房企的出路。

　　之前金融管控极严，房企有“三道红线”，银行有“两道红线”，谁的日子都不轻松。

　　特别是三道红线，让不少开发商“现了原形”。

　　这更加剧了信贷端的收紧。

　　银行从来不会“雪中送炭”，只会“锦上添花”。

　　而如今央行出马了，竟对并购贷“开了绿灯”。

　　一边鼓励并购出险房企的优质项目，一边鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务。

　　不止如此，此前还调整三道红线指标，“承债式收购”不计入三道红线。

　　并于12月初公开喊话，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

　　……

　　种种动作都指向了一个方向——用收并购的方式，盘活烂尾盘。

　　02

　　的确，收并购是烂尾盘的出路。天津这样的案例，多不胜举。

　　比如星耀五洲就是融创救活的。

　　还有万欣城、北宁公元、天房麗山等，都是通过改换门头，重获的新生。

　　所以，这条路，没有错。

　　就是目前这个情况，实施起来会有困难。

　　最主要的原因就是缺钱。

　　有数据统计，今年房地产行业发生的并购数量和金额，双双跌至近5年的最低水平。

　　现在大多房企都在“过冬”。

　　降薪、裁员、合并部门……相同的配方，不同的只是有的简单粗暴，有的委婉些。

　　据说，阳光城整体裁员比例为30-50%，富力也在30%以上，中梁至少15%，金科20%……

　　雅居乐除了裁员外，还将全国10大区域合并为了4个。

　　开源节流，既然前者步履艰难，那就得做好“节流”这一环。

　　更重要的，明年将会是整个行业的“美元债到期大年”。

　　一季度，2100亿元，二季度，2090亿元……

　　说白了，明年依旧“钱紧”。

　　若处理不好债务，那就不是收购别人，而是等着别人来收购了。

　　还有一点，这些等着被收购的项目基本上都是前几年拿的高价地，利润薄如刀。

　　比如迎水道地块，4万8的地价，还有7000平米的安置房。

　　这都几进几出了。

　　虽说万顺半价收了，但却又退货了。

　　现在又听说仁恒有意向拿，不过到现在也没有进展。

　　还有天房御河桃源，地价4万2，现在河北房价都卖不到这个数。

　　前一阵新开的中海十里观澜，单价2万6起。

　　另据365研究院测算，19、20年拿的地已入市的项目中，约一半的利润率在0%。

　　也就是说，在赔钱卖。

　　现在很多项目“跳水”，那降的都不是利润，而是成本!

　　没有赚头，哪家愿意白搭钱。

　　当然也有资金雄厚有收购能力的，比如万科、中海、华润等。

　　熬不过去的就是被巨头分食的结局。

　　毫无疑问，肯定会被狠宰一笔。

　　03

　　其实，除了被收购的出路外，还有几种，可以参考：

　　1)政府介入，保交楼。

　　当年的弘泽鉴筑就是如此。

　　由于开发商资金链断裂，该小区沦为了烂尾楼，工地停工，交房遥遥无期。

　　后来南开区政府介入，还动用了监管资金，才得以启动续建。

　　反正后来几经波折，总算是交房了。

　　至于交得怎么样就不用说了。

　　这样的烂尾盘能交房就阿弥陀佛了，还要求啥质量呢。

　　2)“抱大腿”，合作开发。

　　号称暴雷始祖的泰禾，没想到竟奇迹般“活过来”了。

　　原因是老大哥万科“仗义”出了24.3亿，接手了泰禾约20%的股权。

　　解了泰禾的燃眉之急。

　　也救活了大批的项目，位于生态城泰禾津海院子就是其中之一。

　　现在为泰禾和万科合作开发。

　　泰禾有产品力，万科物业不错，强强联合反而更胜往日。

　　3)换个title。

　　河北区的蓝光雍锦府，比较有意思。

　　项目现在都不提蓝光，售楼员对外宣称，已经被中铁收了。

　　实际上，中铁信托只是出资。

　　说白了就是明股实债。占了项目70%的股份。操盘方仍是蓝光。

　　04

　　不可否认，今年出问题的房企太多了。

　　是被收购，还是烂尾……都会在明年陆陆续暴露出来。

　　但不外乎这几种解决之道。

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