让“稳预期”作为房地产市场的调控目标

2019-02-21T16:03:41  浏览次数:   作者:宝坻房产小编   来源:宝坻房产网

  让“稳预期”作为房地产市场的调控目标,也就是政府职能部门明确的肯定当前国内房地产市场的性质仍然是一个以投资主导的市场而不是一个以消费为主导的市场。因为,作为住房商品,只有住房作为投资品时,其价格才是由市场预期来决定,住房是消费品时其价格由住房供求关系来决定。既然政府职能部门明确表态住房是投资品而不是消费品,那自然会给国内房地产市场发出明确的信号,房地产市场的“只住不炒”的市场定难以落实。事实上,西南财经大学最近的调查报告表示,目前国内房地产市场购买住房的真正的自住需求占比只有17%,87%购买住房者是为了投资。“稳预期”必然导致这样的结果。在此,对于房地产市场,政府职能部门的“三稳”目标能否达其效果是相当不确定的。
  其次,国内的房地产调控与去年不同的由“因城施策、差别化宏观调控”转变为“因城施策、分类指导”的方式。这种转变的核心是,在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的市场定位”的基础上,出台房地产调控政策的权力由以往中央政府掌握的完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根据本地的实际情况出台不同的房地产市场调控政策,房地产市场调控政策不采取“一刀切”的方式。这不仅能够调动地方政府的房地产调控的积极性,可以让地方政府根据本地情况采取不同的政策。但这次文件也十分强调权力与义务对等性,即地方政府要真正地对房地产市场调控负起责任来,要承担房地产市场调控的主体性责任。
  这种特别强调地方城市政府房地产宏观调控政策的主体性,强调地方政府的责任,就要求地方政府对当地房地产市场发展把握好,既要让当地的房地产市场得以健康发展,也不可能让所掌管的房地产市场发展脱离“房子是用来住的、不是用来炒”的市场定位轨道,严格遏制房地产投机炒作。如果说,有地方政府想通过炒作房地产,让当地的房地产市场脱离只住不炒的定位轨道,再让房地产市场的价格疯狂上涨,那么中央政府就有可能对地方政府官员问责。所以,在“因城施策、分类指导”的方式下,房地产市场的调控权力是下放到了地方政府手上,地方政府权力大了,但这种权力是要保证当地房地产市场健康发展而不是吹大房地产市场泡沫。如果一些城市的地方政府脱离了基本轨道而对房地产调控政策全面松绑,那么地方政府官员的乌纱帽就得当心了。
  不过,2019年国内一些三四线城市面临这样的风险也是非常高的。因为,这两三年,国内一些城市的地方政府尝到极力推高当地房价打造当地经济虚假繁荣的甜头之后,强大土地财政激励,各个城市的地方政府有强烈的动机来推高本地的房地产市场价格,吹大当地房地产市场泡沫。至于吹大的房地产泡沫破灭之后,当地经济洪水滔天这早就不是他们关注的问题了。让地方政府承担房地产调控的主体性责任同样存在较大的风险。
  最后,这次中央经济工作会议强调2019年房地产市场发展的两大体系并举,即完善住房市场体系和住房保障体系。这与去年所强调的租售并举的房地产市场发展体系有很大不同。这种不同最为核心的问题,就对2019年国内房地产市场来说,政府更加强调住房保障体系的建设。特别是对于一线城市,及二线城市来说更是如此。因为,在这些城市,要让这些城市的房地产市场价格以市场的方式在短期内快速调整,回归理性并非是容易的事情。如果这些城市的房价不调整、不回归理性(目前北京、上海、深圳、厦门四个城市的房价收入比分别高到了46、44、48、53),居民的基本居住问题要解决是不可能的。所以加大力度发展住房保障体系是化解这些城市居民住房困难可能是最为合适的方式。2018年深圳市政府就此已经规划未来房地产市场采取4-4-2制度方式(即40%为市场商品房,40%为政府公租屋,20%为保障性住房),估计这种房地产动作模式很快会在国内一些城市推广。所以,2019年政府职能部门在这些方面已经有了新措施。所以,2019年发展住房保障体系会成为国内房地产市场较为重要的一块。对于国内租赁市场的发展,不会如2018年那样大力提倡,而是让市场来发展。总之,2019年国内房地产政策基本上会沿着十九大的原则上前行,基本原则和房地产市场发展方向不会有多大调整,房地产市场调控政策也不会全面松绑,各城市房地产政策微调是常态,市场对此根本不用大惊小怪。
  可以说,这次中央经济工作会议能2019年的经济政策基本定调,其包括的内容非常丰富,但核心就是如何保证2019年中国经济的稳定增长。其开出的政策菜单主要是财政政策、货币政策及房地产政策,同时有几个重大问题如何处理,将会困扰2019年的中国的经济政策。如市场及政府、金融与实体其边界在哪?谁来界定?国有及民营孰重孰轻如何确立?谁来把握?等等,这些问题将严重困扰2019年的经济政策。
 

上一篇:2019年楼市的“三稳”政策 下一篇:保持政策连续性和稳定性 防止房市大起大落